備受各界關(guān)注的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》在廣泛征求各方意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，8月29日提請(qǐng)市人大常委會(huì)會(huì)議審議。增設(shè)業(yè)主大會(huì)辦理統(tǒng)一信用代碼、開(kāi)設(shè)業(yè)主共有資金賬戶制度是此次修法的一大亮點(diǎn)。

建議一：未成立業(yè)委會(huì)小區(qū)可抽簽選取物管公司

早在今年5月，《條例（修訂草案）》就在市人大常委會(huì)官網(wǎng)和深圳特區(qū)報(bào)全文公布，征求各界意見(jiàn)引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注，共收到意見(jiàn)近千條。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳市3500多個(gè)的住宅小區(qū)中，成立了業(yè)委會(huì)的僅占四成。此次修法就降低了業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的成立門檻，業(yè)主人數(shù)、房屋面積“雙過(guò)半”不再成為必要條件。

市人大常委會(huì)在初審報(bào)告中表示，不排除仍有小區(qū)因業(yè)主參與意愿不強(qiáng)等原因無(wú)法成立業(yè)主組織，為保證這些小區(qū)業(yè)主享有正常的物業(yè)服務(wù)，建議恢復(fù)現(xiàn)行條例相關(guān)條款，可以由區(qū)主管部門會(huì)同街道辦，在取得過(guò)半小區(qū)業(yè)主同意后，指定物業(yè)所在地居委會(huì)代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)職責(zé)。又或者由街道辦組織，以抽簽形式在應(yīng)急物業(yè)預(yù)選庫(kù)中抽取物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。

建議二：防止業(yè)委會(huì)成員收受好處

由于我國(guó)物業(yè)小區(qū)業(yè)主共有部分存在權(quán)屬不夠清晰的問(wèn)題，常常引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾糾紛。此次修法明確了共有物業(yè)范圍，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、綠地、通道、樓梯、大堂等公共通行部分，避難層、架空層、設(shè)備層等。同時(shí)規(guī)定，共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，而業(yè)主可以設(shè)立共有資金賬戶。

建議三：公開(kāi)招標(biāo)選聘物業(yè)公司

另外，《條例（修訂草案）》還改變了現(xiàn)行條例關(guān)于住宅物業(yè)服務(wù)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)采取公開(kāi)招標(biāo)的方式，規(guī)定是否采取公開(kāi)招標(biāo)方式，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定。

初審報(bào)告表示，當(dāng)前物業(yè)選聘過(guò)程問(wèn)題突出，應(yīng)當(dāng)采取更加透明的方式。建議保留住宅物業(yè)服務(wù)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)采取公開(kāi)招標(biāo)的方式，并采用評(píng)定分離方式，將最終定標(biāo)權(quán)交給隨機(jī)抽取的業(yè)主代表組建的定標(biāo)委員會(huì)投票決定。如將定標(biāo)權(quán)僅交給業(yè)委會(huì)，則應(yīng)當(dāng)設(shè)置有效的監(jiān)管措施，防止業(yè)委會(huì)成員與投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)串通。

建議四：小區(qū)停車問(wèn)題不宜規(guī)定太具體

針對(duì)如何分配車位這一各小區(qū)物業(yè)管理的難題。《條例（修訂草案）》還建立了停車位使用和管理規(guī)則——住宅物業(yè)規(guī)劃用于停放汽車的車位數(shù)量少于本物業(yè)管理區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每套房業(yè)主最多只能購(gòu)買、受贈(zèng)、租賃一個(gè)車位；規(guī)劃用于停放汽車的車位數(shù)量多于本物業(yè)管理區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，在保證一套一位的前提下，每套房業(yè)主最多只能購(gòu)買、受贈(zèng)、租賃兩個(gè)車位。

初審報(bào)告認(rèn)為，從根本上解決物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位車庫(kù)問(wèn)題，必須從源頭上厘清權(quán)屬。但由于物業(yè)權(quán)屬包括停車位歸屬問(wèn)題屬民事基本法律制度范疇，只能由國(guó)家立法規(guī)定。《條例（修訂草案）》對(duì)于車位車庫(kù)的使用規(guī)定過(guò)于具體，難以兼顧每個(gè)小區(qū)的實(shí)際情況，可能降低停車位使用效率。建議僅作原則性規(guī)定，交由市政府制定具體的使用管理辦法。